- 10 jours pour se rétracter, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l’acte (art. L271-1 CCH).
- Aucun versement n’est possible avant la fin de ce délai, sauf entre les mains d’un professionnel mandaté et doté d’une garantie financière (art. L271-2 CCH).
- Si l’acheteur se rétracte, ce professionnel lui rend les fonds sous 21 jours.
- Si le prêt est refusé, la somme est remboursée immédiatement et intégralement (art. L313-41 C. consom.).
Plan de l'article
- Qu’est-ce qu’un Compromis de Vente ?
- L’Acompte : Qu’est-ce que c’est et Pourquoi est-il Nécessaire ?
- Les Obligations du Vendeur et de l’Acheteur
- Les Clauses Suspensives : Quelles Sont-elles ?
- Risques et Conséquences de la Non-Réalisation du Compromis de Vente
- Le Rôle du Notaire dans le Compromis de Vente
- Perspectives et Avis sur le Compromis de Vente et l’Acompte
- Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un Compromis de Vente ? #
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est l’avant-contrat le plus courant dans une vente immobilière. Son effet tient à l’article 1589 du Code civil : la promesse de vente vaut vente dès qu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Une fois le compromis signé, vendeur et acquéreur sont donc engagés tous les deux. Si l’un refuse de signer l’acte définitif sans motif prévu au contrat, l’autre peut demander en justice l’exécution de la vente ou des dommages et intérêts.
Il ne faut pas le confondre avec la promesse unilatérale de vente. Dans celle-ci, seul le vendeur s’engage. L’acheteur, lui, dispose d’une option qu’il est libre de lever ou non pendant un délai fixé.
L’Acompte : Qu’est-ce que c’est et Pourquoi est-il Nécessaire ? #
Lors d’un compromis, la somme versée par l’acheteur s’appelle juridiquement un dépôt de garantie, même si on parle souvent d’« acompte ». La loi ne la rend pas obligatoire. Les notaires rappellent que tout dépend de l’accord avec le vendeur, mais que celui-ci la demandera presque toujours. Elle prouve le sérieux de l’acquéreur et dédommage le vendeur, dont le bien reste bloqué, si l’acheteur renonce sans motif légitime. Si la vente se conclut, elle vient en déduction du prix.
À lire Les villes les plus chères de France en 2025 : tendances et records immobiliers
Son montant est libre. D’après la Chambre des notaires de Paris, il représente en pratique 5 à 10 % du prix de vente ; Service-Public.fr cite 10 %. Ce sont des usages, pas une obligation légale. Par exemple, pour un appartement à Lyon vendu 350 000 €, une fourchette de 5 à 10 % donne 17 500 € à 35 000 €. Le montant se négocie.
| Somme | Avant-contrat | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|
| Dépôt de garantie (« acompte » dans le langage courant) | Compromis de vente | Montant libre, souvent 5 à 10 % du prix. Déduit du prix à la vente, rendu si une condition suspensive échoue, conservé par le vendeur si l’acheteur renonce sans motif légitime. |
| Indemnité d’immobilisation | Promesse unilatérale | Contrepartie de l’exclusivité accordée au bénéficiaire. Obligatoire, à 5 % minimum, si la promesse dure plus de 18 mois. Gardée par le vendeur si l’option n’est pas levée. |
| Arrhes | Si le contrat les prévoit expressément | Art. 1590 C. civ. : chacun peut se dédire. Celui qui les a versées les perd ; celui qui les a reçues rend le double. |
Les fonds sont confiés à un professionnel, le plus souvent le notaire, et placés sous séquestre jusqu’à la signature de l’acte authentique. Le paiement est aussi encadré dans le temps. L’article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation interdit de recevoir le moindre versement d’un acquéreur non professionnel avant la fin du délai de rétractation. Une exception existe quand la vente passe par un professionnel mandaté qui dispose d’une garantie financière : il peut alors recevoir les fonds. Exiger ou recevoir un versement interdit est puni de 30 000 € d’amende.
Les Obligations du Vendeur et de l’Acheteur #
Le compromis fixe les engagements de chacun. Le vendeur doit livrer le bien dans l’état convenu, avec les diagnostics obligatoires. L’acheteur doit réunir le financement et signer l’acte définitif dans les délais prévus.
| Partie | Obligations principales | En cas de manquement |
|---|---|---|
| Vendeur | Céder le bien dans l’état convenu ; remettre les diagnostics obligatoires (DPE, ERP…) ; régler les hypothèques ou servitudes en cours ; restituer le dépôt quand l’acheteur se désiste de façon justifiée. | Exécution forcée de la vente ou dommages et intérêts |
| Acheteur | Verser le dépôt à la date prévue ; faire ses demandes de prêt dans les délais ; signer l’acte définitif à la date convenue. | Perte du dépôt de garantie, voire dommages et intérêts |
En cas d’indivision, après un divorce ou une succession par exemple, tous les indivisaires doivent signer. Il vaut mieux impliquer le notaire en amont et réunir chaque pièce justificative avant la signature.
Les Clauses Suspensives : Quelles Sont-elles ? #
Les clauses suspensives soumettent la vente à un événement futur. Si cet événement ne se produit pas, chacun est libéré et l’acheteur récupère sa mise. La plus fréquente est la condition d’obtention du prêt.
- Prêt immobilier : elle s’applique dès que le prix est payé, même en partie, au moyen d’un crédit (art. L313-41 C. consom.). Elle doit durer au moins un mois à compter de la signature de l’acte. Si le prêt n’est pas obtenu, toute somme versée d’avance est remboursée immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité.
- Droit de préemption : si la commune exerce son droit de préemption, la vente à l’acquéreur ne se fait pas et le dépôt lui est rendu.
- Urbanisme et autres conditions : obtention d’un permis ou d’un certificat d’urbanisme, absence de servitude, etc. Leur durée est fixée librement par les parties.
Risques et Conséquences de la Non-Réalisation du Compromis de Vente #
Tout dépend de la raison pour laquelle la vente ne se fait pas.
D’où l’intérêt de faire relire le compromis par un professionnel indépendant, surtout quand plusieurs parties signent ou que la situation matrimoniale est complexe.
Le Rôle du Notaire dans le Compromis de Vente #
Le notaire a le monopole de l’acte authentique de vente. Pour le compromis, il peut aussi intervenir dès l’avant-contrat. Il vérifie les titres de propriété et la situation hypothécaire, réunit les diagnostics, purge le droit de préemption et conserve le dépôt de garantie sur son compte séquestre. Le compromis peut aussi être signé sous seing privé, notamment en agence. Le délai de rétractation de 10 jours s’applique dans les deux cas. Si l’avant-contrat est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de 10 jours.
À lire Compromis de vente sous seing privé : ce que vous devez savoir
Perspectives et Avis sur le Compromis de Vente et l’Acompte #
Le compromis reste le passage obligé d’une vente immobilière. La signature électronique se développe (outils de type DocuSign), mais les points de contrôle ne changent pas : conditions suspensives adaptées à votre projet, diagnostics à jour, dépôt de garantie versé uniquement chez un professionnel habilité, après la fin du délai de rétractation. Pour une acquisition en SCI, en indivision ou en VEFA, faites-vous accompagner par un notaire ou un avocat dès l’avant-contrat.
- MyNotary : plateforme digitale pour compromis et promesse en ligne – mynotary.fr
- LegalPlace : guides sur la rédaction de compromis – legalplace.fr
- Docusign : signature électronique de compromis – docusign.com
- Forum Droit-Finances : droit-finances.commentcamarche.com
- Forum Immobilier SeLoger : seloger.com/forum/
- Le compromis engage les deux parties ; la promesse unilatérale n’engage que le vendeur.
- Le dépôt de garantie (« acompte ») est libre : 5 à 10 % du prix est un usage, pas une règle.
- Aucun versement avant la fin des 10 jours de rétractation, sauf chez un professionnel garanti, qui rembourse sous 21 jours en cas de rétractation.
- Refus de prêt : remboursement immédiat et intégral, si l’acheteur a fait ses démarches.
- Renoncement sans motif hors délai : le vendeur conserve le dépôt.
