Acheter un appartement à Genève : ce que disent les chiffres officiels et le droit cantonal #

Prix au m² : ce que mesure réellement l’office cantonal de la statistique #

La statistique publique du marché immobilier genevois ne raisonne pas en « prix moyen de quartier » mais en distribution : pour chaque secteur, elle publie le nombre de ventes, le premier quartile, la médiane et le troisième quartile du prix au m². C’est une différence de nature, pas de présentation : une médiane calculée sur 17 ventes annuelles ne décrit pas la même chose qu’une médiane calculée sur 77.

Le tableau ci-dessous reprend les chiffres 2024 pour les secteurs de la ville de Genève, marché libre, tels qu’ils figurent dans le tableau T 05.05.1.4.04 de l’OCSTAT (mise à jour du 20 novembre 2025).

Hors de la ville, le même exercice par commune (tableau T 05.05.1.4.03) donne une médiane de 13 436 francs le m² à Cologny, 12 718 à Carouge, 12 376 à Chêne-Bougeries, 9 741 au Grand-Lancy et au Petit-Lancy réunis sous la commune de Lancy, 9 222 à Versoix et 8 857 à Meyrin. L’écart entre le centre et la couronne est donc réel, mais il se compte en quelques milliers de francs le m², pas en multiples.

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Évolution du marché : les trois séries qui font foi #

Trois indicateurs publics suffisent à décrire la dynamique, et chacun a sa propre date de mise à jour. Les confondre est la source d’erreur la plus fréquente sur ce marché.

Un taux de vacance de 0,31 % signifie que trois logements sur mille seulement sont disponibles à un instant donné dans le canton. C’est ce chiffre, et non une impression de marché, qui fonde le constat de pénurie à Genève. Il se lit au 1^er juin de chaque année et il est descendu de 0,46 % en 2024 à 0,34 % en 2025 puis 0,31 % en 2026.

Sur l’origine des acheteurs, l’OCSTAT distingue les particuliers d’origine suisse, les particuliers d’origine étrangère et les autres acquéreurs, c’est-à-dire les sociétés, caisses de pension, fondations et collectivités. En 2024, sur 1 357 appartements vendus, 760 l’ont été à un particulier d’origine suisse, 472 à un particulier d’origine étrangère et 125 à un autre type d’acquéreur. Cette ventilation porte sur la nationalité de l’acheteur, pas sur son lieu de résidence : elle ne dit donc rien du nombre d’acheteurs non résidents, qui relève d’un tout autre régime juridique.

Quel budget prévoir : la distribution réelle des prix de vente #

Annoncer un prix d’entrée par nombre de pièces n’a pas de fondement statistique à Genève : l’OCSTAT publie la distribution des prix de vente, pas un barème par typologie. Voici ce que valent réellement les seuils, pour l’ensemble des appartements en PPE vendus sur le marché libre du canton en 2024.

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Il existe un second marché, beaucoup moins cher, et il est encadré : celui des appartements en PPE situés en zone de développement, dits ZD PPE, dont le prix est contrôlé par l’État. En 2024, 134 de ces logements ont changé de main, à un prix médian de 906 000 francs, soit 7 041 francs le m². L’écart avec le marché libre n’est pas une aubaine : il est la contrepartie d’un régime de contrôle décrit plus bas.

Les règles genevoises qui conditionnent un achat #

C’est ici que la transposition de réflexes français coûte le plus cher. Le canton de Genève applique un droit qui n’a pas d’équivalent de l’autre côté de la frontière, et trois mécanismes déterminent à eux seuls ce qu’un acquéreur peut acheter, à quel prix il pourra revendre, et ce qu’il devra à l’État en sortant.

S’ajoute la fiscalité de sortie, qui est cantonale et fortement dégressive avec la durée de détention. L’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) frappe la plus-value réalisée lors de toute vente d’un bien situé dans le canton, et la déclaration est obligatoire dans tous les cas, y compris lorsqu’aucun gain n’est dégagé.

Ce barème est un fait juridique, pas un conseil : il indique simplement que la durée de détention est, à Genève, une variable de premier ordre du coût total d’une opération. Le canton distingue par ailleurs les opérations privées, pour lesquelles l’IBGI est un impôt spécial définitif, et les opérations qualifiées de professionnelles, pour lesquelles il n’est qu’un impôt de passage régularisé ensuite au rôle ordinaire.

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Ce qui fait varier un prix, et ce qui ne se chiffre pas #

L’étage, l’exposition, la vue, la présence d’un ascenseur, d’un balcon ou d’une place de parc, l’état du bâti et la performance énergétique pèsent tous sur la valeur d’un appartement : c’est une évidence de marché, et un notaire comme un expert vous le confirmeront. Ce qui n’existe pas, en revanche, c’est un barème public genevois qui chiffrerait ces écarts.

Aucune statistique cantonale ne publie le supplément de prix attribuable à un balcon, à une double exposition ou à un label énergétique. Toute valeur de ce type que vous liriez ailleurs — « tant de pourcent pour un ascenseur », « tant pour une vue lac » — ne provient d’aucune source publique vérifiable. Ce que l’on peut dire honnêtement, c’est que la dispersion existe et qu’elle est mesurée : dans le secteur St-Gervais-Chantepoulet / Délices-Grottes / Pâquis-Navigation, le troisième quartile 2024 dépasse le premier de près de 7 000 francs le m², l’écart le plus large de la ville.

Vérifier soi-même les données genevoises #

Tout ce qui précède est public, gratuit et téléchargeable. Un acquéreur qui veut contrôler un prix annoncé, une règle invoquée ou une tendance affirmée n’a besoin de personne pour le faire, et c’est la meilleure protection contre les chiffres approximatifs qui circulent sur ce marché.

Une précaution de lecture s’impose sur les séries de l’OCSTAT : les données trimestrielles de l’année en cours et de l’année précédente sont publiées comme provisoires, et les distributions de prix ne sont calculées que sur les objets clairement identifiés, parts de copropriété exclues. Une médiane portant sur dix-sept ventes annuelles, comme celle du secteur Cité – Centre, se commente avec prudence.

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Questions fréquentes sur le marché genevois #