Depuis le 1er novembre, la trêve hivernale est de retour. Jusqu’au 31 mars 2027, aucune expulsion locative ne peut être mise à exécution, même lorsqu’un jugement a déjà été rendu. Pour un propriétaire qui gère sa location en direct, sans agence ni administrateur de biens, la période est souvent source de confusion : que peut-on encore faire quand un locataire ne paie plus ? Que reste-t-il interdit ? Le point, règle par règle.
Plan de l'article
Ce que la trêve suspend réellement #
Le principe est simple et il est rappelé par Service-Public.fr : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, un locataire ne peut pas être expulsé de son logement, quel que soit le motif, y compris en cas de loyers impayés. La règle vaut même si une décision de justice a déjà ordonné l’expulsion : le jugement reste valable, mais son exécution par un commissaire de justice est gelée jusqu’à la fin de la trêve.
Autre protection, moins connue des bailleurs : pendant la même période, les fournisseurs ne peuvent pas couper le gaz ni l’électricité d’une résidence principale pour cause d’impayés. Un locataire en difficulté conserve donc l’accès à l’énergie tout l’hiver.
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Les dettes ne s’effacent pas
Point essentiel pour le bailleur particulier : la trêve suspend l’expulsion, pas la dette. Les loyers et charges continuent de courir, et le locataire reste tenu de rembourser ou d’engager des démarches de remboursement. Rien n’empêche de proposer un échéancier écrit, de solliciter la garantie Visale ou l’assurance loyers impayés si le bail en est couvert, ou de saisir la commission de surendettement avec le locataire quand la situation l’exige.
Ce qu’un bailleur peut continuer de faire #
La trêve hivernale n’est pas une parenthèse juridique totale. Toutes les étapes de la procédure qui précèdent l’expulsion restent possibles : faire délivrer un commandement de payer, assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, obtenir un jugement constatant la résiliation du bail. Beaucoup de propriétaires l’ignorent et perdent cinq mois en attendant le printemps : c’est précisément pendant l’hiver qu’il faut faire avancer le dossier, pour que la décision soit exécutoire dès la fin de la trêve. À l’issue de la période, rappelle Service-Public.fr, la procédure reprend son cours et l’expulsion peut être exécutée par un commissaire de justice.
Le calendrier joue d’ailleurs un rôle clé dans les négociations amiables : un locataire de bonne foi sait que la protection s’arrête au 31 mars, et la période peut être mise à profit pour organiser un départ volontaire ou un rattrapage de la dette, plutôt que de subir une procédure longue et coûteuse pour les deux parties.
Les exceptions prévues par la loi
Certaines situations échappent à la trêve. C’est le cas lorsque le locataire bénéficie d’un relogement adapté à ses besoins familiaux, ou lorsque le logement se trouve dans un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité : la sécurité des occupants prime alors sur la protection hivernale.
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Le cas des squatteurs est à part : une personne entrée illégalement dans un domicile, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, ne bénéficie pas de la trêve. Pour un garage ou un terrain occupé illégalement, le juge peut décider de supprimer le bénéfice de la trêve ou d’en réduire la durée. Enfin, le conjoint violent visé par une ordonnance de protection, ou celui dont l’expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par le juge aux affaires familiales, ne peut pas s’abriter derrière la période hivernale.
Louer en direct pendant la trêve : les bons réflexes #
Pour le bailleur qui gère seul, trois réflexes limitent les dégâts en cas d’impayé déclaré en plein hiver. D’abord, réagir vite : dès le premier loyer manquant, un courrier de relance, puis un commandement de payer si la situation ne se régularise pas sous quinzaine. Le temps de procédure étant long, chaque semaine compte. Ensuite, documenter : conserver quittances, relances et échanges écrits, qui pèseront devant le juge. Enfin, garder le dialogue : comme le détaille Selectra dans son point sur la trêve et les dettes de loyer, la période n’exonère pas le locataire de ses obligations, et un accord amiable reste presque toujours plus rapide qu’une exécution forcée.
À l’inverse, certaines tentations sont à proscrire absolument : changer les serrures, couper soi-même l’eau ou le chauffage, faire pression pour obtenir un départ. Ces voies de fait exposent le propriétaire à des sanctions pénales lourdes, bien supérieures à la dette locative en jeu.
La trêve hivernale redevient ainsi ce qu’elle est : une protection sociale bornée dans le temps, fixée par la loi ALUR, qui n’interdit ni de défendre ses droits ni de préparer la suite. Le bailleur particulier bien informé traverse l’hiver avec un dossier qui avance — pas avec une procédure à l’arrêt.
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