Avocat fiscalité immobilière : la clé d’une stratégie patrimoniale optimisée #

Accompagnement sur mesure pour l’investissement et la gestion de biens immobiliers #

La valeur ajoutée d’un avocat fiscaliste en immobilier se manifeste bien avant l’acquisition ou la revente : il intervient dès la réflexion sur la structuration du projet, en conjuguant exigence de sécurisation juridique et anticipation fiscale. Nous veillons à ce que chaque client bénéficie d’un conseil sur-mesure, adapté à la complexité de ses opérations, qu’il s’agisse d’un investisseur privé souhaitant étoffer son portefeuille, d’un promoteur orchestrant un projet collectif ou d’une société de gestion prévoyant la mutualisation de biens.

• Analyse préalable des objectifs patrimoniaux pour recommander les schémas (SCI, SAS immobilière, détention directe, démembrement…)
• Prévention des litiges par une revue approfondie des clauses contractuelles et des implications fiscales liées à toutes les étapes du projet
• Gestion proactive des risques : anticipation des obligations et optimisation des coûts sur la durée de détention

En 2024, le cabinet Edouard Pruvost a accompagné la structuration patrimoniale d’un investisseur à Paris, en pilotant la création et la rédaction des statuts d’une SCI à l’IS, adaptée à une opération de démembrement. Cette stratégie a permis de mutualiser les risques successoraux tout en maximisant la rentabilité locative et la flexibilité à la revente. Ce suivi individualisé s’impose désormais face à la volatilité des règles fiscales françaises, de la réforme des abattements sur les plus-values à l’encadrement croissant des loyers.

Choix de la structure d’acquisition : SCI, détention en direct ou schéma patrimonial sophistiqué ? #

La structuration juridique et fiscale d’un investissement immobilier conditionne la rentabilité nette, la facilité de gestion, et la fiscalité future de la transmission. Le choix d’une SCI (Société Civile Immobilière) à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), la détention en nom propre ou l’intégration dans une société patrimoniale, influe sensiblement sur le montant des impôts, la gestion administrative, et les modalités de succession ou de cession.

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• En 2023, la SCI familiale demeure la structure privilégiée pour l’acquisition à plusieurs : elle offre souplesse dans la répartition des parts, protection du patrimoine et facilitation des transmissions.
• Le recours à la SCI à l’IS s’accentue pour optimiser les investissements locatifs à fort rendement, en profitant notamment de l’amortissement du bien et de la déduction de frais réels.
• La détention en direct reste adaptée pour des stratégies simples ou un horizon de détention court, notamment pour éviter les coûts récurrents de gestion.

Nous recommandons la simulation personnalisée, à partir de cas concrets, pour arbitrer ces choix : en 2024, une structuration en SCI à l’IS a permis à un chef d’entreprise lyonnais de réduire son taux d’imposition effectif sur des biens locatifs de 45% à 15%, tout en préservant la flexibilité de cession. La personnalisation du schéma de détention s’impose comme l’unique voie vers une optimisation fiscale pérenne.

Optimisation de la fiscalité des revenus fonciers et plus-values immobilières #

La fiscalité des revenus locatifs et la taxation des plus-values immobilières évoluent rapidement : de la refonte des abattements à l’ajustement des régimes micro-foncier et réel, chaque décision impacte la charge fiscale globale. L’expertise de l’avocat fiscaliste permet d’activer les dispositifs les plus avantageux, tout en garantissant la conformité à la dernière réglementation.

• En 2024, l’application du régime réel simplifié à un portefeuille locatif diversifié a permis à un investisseur montpelliérain de porter ses charges déductibles à 18 000€ par an, ramenant l’imposition nette à moins de 12% du revenu brut.
• Le démembrement de propriété, très prisé dans la gestion patrimoniale haut de gamme, reste l’un des leviers les plus efficaces pour réduire l’assiette imposable des revenus fonciers, tout en préparant une transmission future bénéficiant d’une fiscalité allégée.
• L’arbitrage des abattements pour durée lors de la cession a, en 2023, permis à une SCI francilienne d’échapper à la taxation sur une plus-value de 220 000€, grâce à une stratégie d’attente couplée à la gestion du délai de détention.

Nous évaluons la pertinence du micro-foncier, du réel, de l’amortissement et du recours à la location meublée professionnelle (LMP/LMNP), au regard de la structure des revenus, du niveau d’endettement et des objectifs de long terme. Cette approche chiffrée et proactive est la seule capable de suivre le rythme effréné des réformes fiscales.

Gestion de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : déclarations, exonérations et contrôles #

Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique à la valeur nette du patrimoine immobilier, à partir de 1,3 M€. La déclaration, l’évaluation et le suivi des exonérations imposent une vigilance accrue, tant les modalités d’appréciation de la valeur des biens et des passifs évoluent sous l’œil de l’administration fiscale.

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• En 2024, un investisseur parisien disposant de 3,2 M€ de patrimoine immobilier a pu exclure 320 000€ de sa base taxable, grâce à la structuration de dettes intra-familiales validées par l’avocat fiscaliste lors de la déclaration IFI.
• L’expertise sur la valorisation des parts de SCI (notamment avec démembrement) permet d’argumenter auprès de l’administration sur une décote réelle, sécurisant la position en cas de contrôle, comme cela a été jugé en 2022 par le Conseil d’État.
• La gestion des exonérations pour biens professionnels : en 2023, un chef d’entreprise a démontré, avec l’appui de son avocat fiscaliste, le critère de gestion effective pour échapper à l’IFI sur des locaux commerciaux valorisés à 1,1 M€.

Nous recommandons un audit annuel des actifs immobiliers afin d’identifier d’éventuelles sources d’exonération ou d’optimisation, et d’ajuster la valorisation au plus près de la réalité du marché, ce qui se révèle primordial lors des phases de redressement.

Montages et opérations immobilières complexes : sécurisation et anticipation des risques fiscaux #

Les opérations immobilières complexes – acquisitions en cascade, restructurations patrimoniales, cessions de portefeuilles – nécessitent l’intervention d’un expert entraîné à l’interprétation croisée du droit fiscal, immobilier et des sociétés. La validation de chaque étape, du financement à la revente, conditionne la solidité de l’opération sur le plan fiscal et la résistance aux contrôles ultérieurs.

• En 2022, la revente à la découpe de trois immeubles détenus via une holding immobilière a été sécurisée par l’audit préalable des flux financiers et la justification des prix de cession, évitant une requalification en activité commerciale imposée à l’IS.
• La gestion de l’intégration fiscale et de la fiscalité différée lors de la fusion de deux sociétés patrimoniales lyonnaises a permis de reporter l’imposition latente sur les plus-values détenues, optimisant le bilan consolidé.
• La validation des schémas d’apport-cession est désormais cruciale : en 2024, un promoteur a évité l’annulation d’une opération de transmission familiale suite à l’appui d’un avocat fiscaliste ayant anticipé trois scénarios alternatifs selon la doctrine fiscale en vigueur.

Nous pensons qu’une démarche d’audit systématique devient indispensable pour tous les montages atypiques ou à forte valeur, afin de prévenir non seulement les risques fiscaux, mais aussi les conséquences civiles et pénales en cas d’omission ou de mauvaise interprétation.

Assistance lors de contrôles et contentieux fiscaux liés à l’immobilier #

Les contrôles fiscaux immobiliers, de plus en plus fréquents, mettent à l’épreuve la solidité des structures, la pertinence des déclarations et la réalité des montages. Dès la réception d’un avis de vérification, l’assistance d’un avocat fiscaliste dédié devient un atout stratégique, tant pour répondre aux demandes d’information que pour former les recours.

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• En 2023, lors d’un contrôle portant sur la valorisation de parts de SCI, nous avons obtenu l’annulation d’un redressement de 87 000 € en élaborant un argumentaire fondé sur la méconnaissance de la méthode d’évaluation par l’administration, appuyée par des expertises notariales.
• La rédaction des réponses à la proposition de rectification, l’instruction du dossier devant la commission départementale, et, si besoin, la représentation devant le tribunal administratif, sont des missions récurrentes, notamment dans les litiges liés au calcul de la plus-value immobilière et aux redressements d’IFI.
• La négociation préalable avec l’administration fiscale s’avère souvent payante : en 2024, nous avons obtenu une diminution de 40 % du montant contesté lors d’un contentieux sur la requalification d’une opération de location meublée en activité commerciale.

Nous privilégions une stratégie défensive fondée sur la documentation exhaustive, la traçabilité des flux et l’analyse des dernières jurisprudences, capables de faire la différence lors d’une procédure contradictoire ou devant les juridictions compétentes.

Sécurisation des opérations internationales et gestion des conventions fiscales #

Les détentions immobilières transfrontalières se multiplient : achats à l’étranger, investissements croisés, patrimoines répartis sur plusieurs juridictions. La gestion des conventions fiscales bilatérales, la prévention de la double imposition et l’optimisation des flux entre pays sont désormais au cœur des missions de l’avocat fiscaliste immobilier.

• En 2023, un investisseur résidant fiscal en France et propriétaire d’immeubles en Belgique a ainsi évité la double imposition sur ses loyers grâce à l’application de la convention franco-belge, validée après échanges avec les autorités fiscales des deux pays.
• La structuration via une société luxembourgeoise, en conformité avec la législation anti-abus, a permis à une société de gestion d’optimiser la remontée de dividendes issus de l’immobilier espagnol, tout en respectant les obligations de substance imposées depuis 2020.
• L’ingénierie fiscale internationale permet, en 2024, la mise en place de financements croisés entre filiales européennes, adaptés à la gestion d’un portefeuille hôtelier transfrontalier, en arbitrant les mécanismes d’amortissement selon la convention applicable.

Nous sommes convaincus que l’expert en fiscalité immobilière internationale doit maîtriser non seulement les textes français, mais aussi la pratique des administrations étrangères et l’application effective des conventions, évitant tout risque de contentieux ou de pénalité.