Les logements anciens qui changent de mains affichent de meilleures étiquettes énergétiques. Dans leur dernière note de conjoncture immobilière, la n°73 publiée en octobre, les Notaires de France constatent que la part des ventes de logements classés C au diagnostic de performance énergétique (DPE) atteint 27 % au deuxième trimestre 2026, contre 23 % un an plus tôt. Mais les notaires invitent eux-mêmes à la prudence : cette amélioration pourrait tenir autant aux changements de la méthode de calcul qu’à de vrais travaux.
Pour un particulier qui vend sans agence, ce constat est utile à double titre. Il dit comment le marché perçoit les étiquettes, et il rappelle que le DPE de son propre logement n’est pas figé.
Plan de l'article
Ce que montrent les chiffres des notaires #
Le dossier publié sur notaires.fr retrace d’abord l’effet de l’interdiction progressive de louer les « passoires thermiques », engagée en juillet 2021. Les propriétaires bailleurs ont été nombreux à vendre leurs biens les moins performants : la part des ventes de logements classés F ou G est passée de 11 % sur l’année 2021 à 16 % en 2022, puis à 17 % en 2023.
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La tendance s’est ensuite retournée. En 2025, les logements classés C et D représentent respectivement 23 % et 35 % des ventes de logements anciens, en hausse de 2 et 3 points par rapport à 2024. La part des logements classés E recule de 5 points, à 20 %. Au deuxième trimestre 2026, les logements classés C pèsent 27 % des ventes, et la part des E continue de baisser à un rythme comparable.
Les petits appartements progressent le plus
Les petites surfaces restent moins bien classées que la moyenne. En 2025, 18 % des ventes de petits appartements concernent des logements classés C et 32 % des logements classés D, contre 28 % et 36 % pour l’ensemble des appartements. C’est pourtant sur ce segment que la part des étiquettes C et D a le plus augmenté en un an : plus 7 points, contre plus 4 points pour l’ensemble des appartements.
Vrai progrès ou effet de calcul ? #
Les notaires posent la question franchement. Deux ajustements du DPE ont pu améliorer mécaniquement le classement de certains biens, sans que leur performance réelle ait changé :
Les seuils des logements de moins de 40 m² ont été modifiés au 1er janvier 2024, afin de corriger leur surclassement parmi les logements les moins performants. Cela explique en partie la progression spectaculaire des petits appartements.
Le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire a été fortement revu à la baisse, ce qui favorise l’étiquette des logements chauffés à l’électricité.
Leur conclusion est nuancée : l’évolution peut traduire une amélioration réelle du parc, « mais aussi, voire davantage », les modifications de la méthode de calcul. Le décryptage publié par Club Patrimoine le 2 novembre souligne d’ailleurs ce point, ainsi que le fait que la comparaison mêle des données annuelles 2025 et trimestrielles 2026.
Ce que cela change quand on vend soi-même #
Vérifier si son DPE est encore à jour
Un DPE réalisé avant l’entrée en vigueur d’un changement de méthode reflète les règles de l’époque. Si vous vendez un petit appartement, ou un logement chauffé à l’électricité, un diagnostic refait selon les règles actuelles peut aboutir à une meilleure étiquette. Il est raisonnable de demander à un diagnostiqueur certifié si une nouvelle évaluation a des chances de changer la classe, avant de publier l’annonce. Le DPE doit de toute façon figurer dans l’annonce et dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur.
Se comparer aux bons biens
Pour estimer un prix sans agence, on compare souvent son bien aux ventes récentes du quartier. Les chiffres des notaires rappellent qu’une étiquette C est devenue plus courante sur le marché. Un logement classé E ou F se retrouve donc face à une concurrence mieux notée qu’il y a deux ans. Mieux vaut comparer à des biens de même étiquette, plutôt qu’à la moyenne des ventes, sous peine de fixer un prix que les acheteurs jugeront trop élevé.
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Anticiper les questions des acheteurs investisseurs
Le calendrier d’interdiction de location reste un argument de négociation. Selon la note des notaires, les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, ce sera le cas des logements classés F en 2028, puis des logements classés E en 2034. Un acquéreur qui achète pour louer fera ce calcul. Préparer à l’avance des devis de travaux, ou au moins une idée de ce qu’il faudrait faire pour gagner une classe, permet de répondre à ses questions au lieu de subir une négociation à l’aveugle.
Le confort d’été, prochain critère ? #
La même note aborde un autre sujet : les canicules. Les notaires estiment qu’elles ne pèsent pas, pour l’instant, sur les prix ou le nombre de ventes au niveau national. À plus long terme, ils jugent que le confort d’été, l’exposition à la chaleur et les risques naturels pourraient peser davantage dans les choix des acquéreurs, dans le prolongement de la « valeur verte ». Pour un vendeur, signaler dans l’annonce des volets, une orientation favorable ou une isolation de toiture récente n’a rien d’anecdotique.
En résumé, le marché des logements anciens se « verdit » sur le papier, en partie grâce aux règles de calcul. Ceux qui vendent seuls ont intérêt à vérifier ce que vaut réellement leur étiquette aujourd’hui, et à se positionner face à des biens comparables.
