Depuis le 1er octobre 2026, le bail d’habitation a un nouveau modèle officiel. Pour le propriétaire qui loue lui-même son logement, sans agence ni administrateur de biens, c’est un point concret à régler avant la prochaine signature : le contrat type qu’il télécharge ou qu’il recopie depuis des années n’est plus à jour.
Le changement vient du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui réécrit les contrats types de location. Rien de spectaculaire sur le fond, mais plusieurs mentions qui doivent désormais figurer noir sur blanc dans le bail. Voici ce qui bouge, ce qui ne bouge pas, et ce qu’il faut vérifier avant de faire signer un nouveau locataire.
Plan de l'article
Quels baux sont concernés #
Le nouveau modèle vise les locations vides, les locations meublées et les colocations à bail unique, dès lors que le logement est la résidence principale du locataire. Selon l’ADIL du Morbihan, relais de l’ANIL, ces contrats types « s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 ».
Les locations saisonnières, les résidences secondaires et les logements loués à une société restent en dehors du dispositif, rappelle MySweetImmo.
Et le bail déjà signé ?
Bonne nouvelle pour les bailleurs en place : un bail en cours reste valable en l’état. Il n’y a pas d’avenant à faire signer ni de contrat à refaire pour ajouter les nouvelles mentions. Le sujet se pose au moment d’une nouvelle mise en location ou d’un renouvellement.
La clause résolutoire entre dans le modèle #
C’est le changement le plus visible. Le contrat type intègre désormais une clause résolutoire qui couvre trois situations : le loyer impayé, les charges impayées aux échéances prévues et le dépôt de garantie non versé.
La clause précise son délai. D’après l’ADIL, elle « ne produira effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux », et ce délai doit être écrit dans le contrat. Il ne s’agit pas d’une nouveauté de fond : ce délai de six semaines découle de la loi du 27 juillet 2023, comme le souligne une analyse publiée le 12 octobre par un cabinet d’avocats parisien. Le décret aligne simplement le modèle sur la loi.
À lire Appartement à Perpignan en 2026 : acheter ou louer ?
Un point à ne pas mal interpréter : la clause résolutoire ne permet pas de mettre un locataire dehors par soi-même. L’ADIL rappelle qu’une décision de justice reste nécessaire pour l’expulsion si l’occupant ne quitte pas les lieux. Le juge garde la main.
Deux clauses facultatives
Le modèle prévoit aussi deux clauses résolutoires que le bailleur peut choisir d’ajouter. La première concerne l’absence d’assurance des risques locatifs : elle ne joue qu’un mois après un commandement resté sans effet. La seconde vise le manquement à l’obligation d’user paisiblement du logement, quand des troubles de voisinage ont été constatés par une décision de justice définitive.
Pour un propriétaire qui gère seul, la première mérite réflexion : l’attestation d’assurance est souvent le document qu’on oublie de redemander chaque année.
La servitude de résidence principale, à vérifier selon la commune #
Autre mention nouvelle, plus ciblée. Certaines communes peuvent réserver des constructions neuves à la résidence principale, en application de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Quand le logement loué est concerné, le bail doit le mentionner, et une clause résolutoire peut sanctionner le non-respect de cette obligation.
À lire Location de maison à Saint-Gilles-Croix-de-Vie : viviez l’expérience côtière toute l’année
Concrètement, cela ne touche qu’une partie des logements : ceux situés dans les secteurs que la commune a délimités dans son plan local d’urbanisme. Avant de rédiger, le réflexe consiste à consulter le PLU en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme, surtout pour un logement neuf en zone touristique.
Le numéro de portable, une option #
Le nouveau modèle ouvre une case pour indiquer le numéro de téléphone portable du bailleur et celui du locataire. Cette mention reste facultative. Pour un propriétaire qui loue sans intermédiaire, elle a pourtant un intérêt pratique évident : c’est souvent le premier canal en cas de dégât des eaux ou de panne de chaudière.
Seul un article du décret, celui qui touche aux aides personnelles au logement, n’entre en vigueur qu’au 1er janvier 2027, précise MySweetImmo. Le reste s’applique depuis le 1er octobre.
Ce que le bailleur en direct doit faire maintenant #
Le risque principal, pour un particulier, est de réutiliser par habitude un ancien modèle trouvé en ligne ou conservé d’une précédente location. Les juristes ne sont pas tous d’accord sur les conséquences d’un bail signé sur l’ancien modèle après le 1er octobre : certains évoquent un risque de nullité si une mention obligatoire manque, d’autres estiment que le contrat reste valable avec des clauses incomplètes. Dans les deux cas, autant ne pas s’exposer.
Avant la prochaine signature, trois vérifications suffisent. D’abord, partir d’un modèle daté d’octobre 2026 ou plus récent, et vérifier qu’il cite le décret du 6 juillet 2026. Ensuite, contrôler que la clause résolutoire mentionne bien les trois cas et le délai de six semaines. Enfin, se renseigner auprès de la mairie sur une éventuelle servitude de résidence principale si le logement est récent.
En cas de doute sur la rédaction, l’ADIL de votre département répond gratuitement aux propriétaires comme aux locataires. C’est le bon réflexe pour qui loue sans agence et veut un bail solide dès le premier jour.
