Les Notaires de France ont publié le 22 octobre 2026 leur note de conjoncture immobilière n° 73. Le message est nuancé : les ventes restent nombreuses, mais la reprise s’essouffle, et les prix des logements anciens sont repartis à la baisse au printemps. Pour un propriétaire qui vend seul, sans mandat d’agence, ces chiffres donnent des repères concrets pour fixer un prix, prévoir la négociation et anticiper les difficultés de financement de l’acheteur.
Plan de l'article
Un marché qui vend encore, mais moins vite #
Selon la note de conjoncture des Notaires de France, 951 000 logements anciens ont été vendus en France sur les douze mois qui se terminent fin août 2026. C’est 3,6 % de plus qu’un an plus tôt.
Le chiffre est trompeur s’il est lu seul. Dans leur analyse des tendances du deuxième trimestre, les notaires précisent que la progression approchait encore 13 % fin 2025. Le marché a atteint un palier depuis plusieurs mois. À ce rythme, le volume annuel pourrait revenir autour de 920 000 ventes en fin d’année, un niveau comparable à 2017.
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Pour le vendeur, cela veut dire que les acheteurs sont toujours là, mais qu’ils prennent leur temps. Un bien bien présenté et bien estimé trouve preneur ; un bien affiché trop cher risque de rester en ligne plusieurs mois.
Des prix qui glissent, surtout pour les maisons #
Après une stabilité au premier trimestre, les prix des logements anciens ont baissé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 en France métropolitaine, d’après les notaires. Les appartements sont quasi stables, à -0,1 %. Les maisons reculent davantage, de 1,3 %.
En province, la baisse atteint 1 % sur un an. Les notaires notent que les prix y étaient encore stables au premier trimestre et en hausse de 1,1 % au quatrième trimestre 2025. Le retournement est donc récent.
Une stabilisation attendue à l’automne
Les projections tirées des avant-contrats signés chez les notaires annoncent une stabilisation des prix à l’automne 2026. En province, les prix seraient proches de l’équilibre sur un an. En Île-de-France, les appartements resteraient globalement constants, avec un léger recul attendu à Paris, tandis que les maisons franciliennes continueraient de baisser.
Ce que cela change pour fixer son prix #
Quand on vend sans agence, l’estimation est souvent le point le plus délicat. La tentation est grande de s’appuyer sur le prix payé par un voisin il y a deux ans, ou sur les annonces en ligne, qui affichent des prix demandés et non des prix de vente.
La note des notaires rappelle que les références récentes valent mieux que les souvenirs. Pour une maison, une vente conclue fin 2025 n’est plus tout à fait représentative. Mieux vaut comparer avec des transactions réellement signées, que l’on peut consulter sur le service public « Demande de valeurs foncières », et ajuster selon l’état du bien.
Un prix d’appel réaliste dès la mise en vente reste la meilleure stratégie dans un marché au ralenti. Baisser son prix après plusieurs semaines sans visite envoie un signal négatif aux acheteurs, qui suivent les annonces et repèrent les biens qui ne partent pas.
Préparer la négociation
Dans un marché orienté à la baisse, les acheteurs négocient plus fermement. Le vendeur sans agence a intérêt à préparer ses arguments : diagnostics à jour, montant des charges et de la taxe foncière, travaux récents avec factures. Un dossier complet justifie le prix demandé et limite les demandes de rabais au dernier moment.
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Le crédit, point de vigilance numéro un #
Les notaires insistent sur le financement. Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat s’est établi à 3,32 % en août 2026, contre 3,30 % en juillet, et approche aujourd’hui les 4 %. Selon eux, une remontée au-delà de ce seuil serait « particulièrement préoccupante » : elle réduirait le pouvoir d’achat immobilier des ménages et pourrait entraîner de nouveaux reports de projets.
Les notaires signalent aussi que le plafond du taux d’usure peut compliquer certains dossiers, lorsque l’assurance et les frais annexes poussent le taux global au-delà de la limite réglementaire.
Pour un vendeur seul, la conséquence est directe : une promesse de vente signée avec un acheteur dont le financement est fragile peut tomber à cause de la condition suspensive de prêt. Avant de signer, il est utile de demander une simulation bancaire ou une attestation de capacité d’emprunt, et de vérifier l’apport annoncé.
Vendre maintenant ou attendre 2027 ? #
La note n’invite pas à la précipitation, mais elle n’incite pas non plus à attendre. Les notaires estiment qu’à court terme, le principal risque porte sur le nombre de ventes plutôt que sur une nouvelle chute brutale des prix. Ils appellent en revanche à une « vigilance particulière » pour le début de 2027, en raison des incertitudes économiques et budgétaires, des tensions possibles sur les taux et de l’approche de l’élection présidentielle, qui pourraient renforcer l’attentisme des ménages.
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Autrement dit, un vendeur prêt, avec un bien au juste prix, a peu à gagner à repousser sa mise en vente. Celui qui espère une remontée rapide des prix fait un pari que les chiffres actuels ne soutiennent pas.
