Un vendeur qui fixe son prix sans agence doit raisonner à partir de ce que l’acheteur peut financer aujourd’hui : avec la remontée des taux, une même mensualité achète moins de surface qu’il y a un an dans les douze grandes villes suivies par CAFPI, y compris là où les prix ont baissé.
- Pour 1 000 € par mois sur 25 ans, la surface recule de 0,65 m² à Paris à 5,75 m² à Rennes en un an.
- Les taux moyens CAFPI atteignent 3,75 % sur 25 ans en octobre.
- Dans six villes, le prix au m² baisse et la surface achetable recule quand même.
- Il s’agit de simulations d’un courtier, pas de surfaces réellement achetées.
Plan de l'article
Que montre le nouveau relevé de CAFPI ? #
Le courtier a publié son point de novembre sur les taux. Sa page d’analyse indique des taux moyens obtenus pour ses clients de 3,40 % sur 15 ans, 3,61 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans en octobre. CAFPI précise que cela représente 10 à 17 points de base de plus qu’en septembre.
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Le Journal de l’Agence reproduit le tableau détaillé. La méthode reste simple : une mensualité de 1 000 € sur 25 ans, les taux moyens de CAFPI et les prix au m² de Meilleurs Agents, en comparant octobre 2025 et octobre 2026. Assurance, apport et frais de notaire n’apparaissent pas dans cette présentation. Le résultat donne donc un ordre de grandeur.
| Ville | Prix au m² oct. 2025 | Prix au m² oct. 2026 | Surface oct. 2026 | Évolution sur un an |
|---|---|---|---|---|
| Rennes | 3 751 € | 4 015 € | 48,46 m² | -5,75 m² |
| Reims | 2 628 € | 2 687 € | 72,41 m² | -4,97 m² |
| Marseille | 3 514 € | 3 605 € | 53,97 m² | -3,90 m² |
| Toulouse | 3 484 € | 3 565 € | 54,57 m² | -3,79 m² |
| Lille | 3 395 € | 3 409 € | 57,07 m² | -2,82 m² |
| Nice | 5 115 € | 5 245 € | 37,09 m² | -2,66 m² |
| Strasbourg | 3 782 € | 3 740 € | 52,02 m² | -1,74 m² |
| Lyon | 4 739 € | 4 714 € | 41,27 m² | -1,64 m² |
| Montpellier | 3 467 € | 3 412 € | 57,02 m² | -1,63 m² |
| Bordeaux | 4 501 € | 4 448 € | 43,74 m² | -1,44 m² |
| Nantes | 3 453 € | 3 371 € | 57,71 m² | -1,17 m² |
| Paris | 9 751 € | 9 630 € | 20,20 m² | -0,65 m² |
Source : CAFPI, novembre 2026, tableau reproduit par le Journal de l’Agence. Simulation pour 1 000 € par mois sur 25 ans.
Pourquoi une baisse des prix ne suffit-elle pas toujours ? #
Regardez Nantes. Le prix moyen y passe de 3 453 € à 3 371 € le m², et l’acheteur perd pourtant 1,17 m² à mensualité égale. Le même mouvement apparaît à Paris, Bordeaux, Lyon, Montpellier et Strasbourg : le coût du crédit a pris plus de terrain que le recul des prix n’en a rendu.
En multipliant les surfaces par les prix du tableau, on obtient le budget que CAFPI associe à ces 1 000 € mensuels. Notre calcul donne environ 203 300 € en octobre 2025 et 194 500 € en octobre 2026, soit à peu près 8 800 € de moins, quelle que soit la ville. Ce chiffre n’est pas publié tel quel par le courtier et ne vaut que pour cette simulation.
Pour un vendeur, la lecture est concrète. Un acheteur qui raisonne en mensualité n’a pas seulement changé d’avis sur votre bien : sa limite a bougé. Elle a bougé davantage à Rennes, où CAFPI signale aussi une hausse des prix de 7 %.
Comment en tenir compte pour fixer son prix ? #
Commencez par des ventes réellement signées près de chez vous, plutôt que par les annonces encore en ligne, qui ne disent que ce que les vendeurs espèrent. Regardez aussi leur date : une référence d’avant la hausse des taux reflète un acheteur qui pouvait emprunter davantage.
Traduisez ensuite votre prix en mensualité. Un simulateur de crédit suffit pour vérifier à quel niveau de revenus votre bien devient accessible, puis pour comparer ce profil à celui des acheteurs de votre quartier. CAFPI donne un repère : un couple gagnant 4 300 € nets par mois peut emprunter au maximum 244 000 € sur 20 ans à 3,61 %, pour 1 501 € par mois assurance incluse.
Enfin, testez le prix sur une durée courte. Si les visites ne viennent pas, le signal mérite d’être lu vite. Dans le premier Observatoire des trajectoires immobilières de Nestenn, six vendeurs sur dix disent avoir revu leur prix initial, et le manque de visites figure parmi les freins cités. L’enquête porte sur 1 161 clients de ce réseau d’agences : elle éclaire le phénomène sans mesurer tout le marché.
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Que vérifier auprès d’un acheteur quand on vend seul ? #
Sans intermédiaire, le contrôle du financement vous revient. Demandez dès la négociation où en est le dossier : apport, simulation bancaire ou courtier, durée envisagée. Une offre au prix ne vaut pas grand-chose si le plan de financement a été calculé sur les taux de l’an dernier.
Le compromis doit ensuite prévoir clairement la condition d’obtention du prêt : montant, durée, taux maximal et délai de réponse. Votre notaire peut vous aider à calibrer ces points. Plus le taux maximal inscrit est éloigné du marché, plus l’acheteur risque de se voir refuser son prêt et de sortir de la vente sans pénalité.
Le DPE mérite aussi sa place dans la discussion. Toujours selon Nestenn, 80,8 % des acquéreurs interrogés en tiennent compte. Présenter le diagnostic dès la première visite, avec les factures et les travaux déjà faits, évite qu’il ressurgisse en argument de dernière minute.
Les taux vont-ils redescendre d’ici la vente ? #
Rien ne permet de compter dessus à court terme. CAFPI relie la hausse à la dette française, l’OAT à 10 ans ayant atteint 5,13 % le 22 octobre, et estime qu’une hausse des taux directeurs reste très probable lors de la réunion de la BCE du 17 décembre. Il s’agit de l’analyse d’un courtier, pas d’une certitude.
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Attendre peut se défendre si rien ne vous presse. Mais ce pari porte sur les taux, les prix locaux et votre propre calendrier à la fois : mieux vaut le faire les yeux ouverts, sans bâtir un projet d’achat sur une détente que personne ne garantit.
Questions fréquentes #
Ces surfaces correspondent-elles à ce que les gens achètent vraiment ?
Non. CAFPI publie des simulations fondées sur une mensualité de 1 000 € sur 25 ans. Elles servent à comparer les villes et les années, pas à décrire les ventes réalisées.
Faut-il baisser son prix si sa ville n’apparaît pas dans le tableau ?
Pas automatiquement. Le relevé ne couvre que douze grandes villes. Partez des ventes signées dans votre secteur, de l’état de votre bien et du nombre de visites obtenues.
Le taux moyen de CAFPI s’applique-t-il à tous les acheteurs ?
Non. Il s’agit des taux obtenus pour les clients de ce courtier. Les conditions varient selon le profil, la durée et la région : sur 25 ans, CAFPI relève 3,60 % en Occitanie et 4,00 % en Bretagne.
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