La règle légale est simple : paie celui qui est copropriétaire au moment où le syndic appelle les fonds (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Peu importe la date du vote en assemblée générale ou celle des travaux : le vendeur règle les appels exigibles jusqu’à la notification de la vente au syndic, l’acheteur règle tous ceux qui tombent après — sauf accord contraire écrit dans le compromis.
C’est l’un des points qui fâchent le plus dans les ventes entre particuliers : un ravalement voté six mois avant la vente peut être payé… par l’acheteur, si les appels de fonds sont étalés après la signature. Voici comment la règle fonctionne et comment s’en protéger des deux côtés.
Ce que dit la règle, scénario par scénario #
| Scénario | Qui paie (règle légale) |
|---|---|
| Travaux votés et appels de fonds exigibles avant la vente | Le vendeur |
| Travaux votés avant la vente, appels de fonds après | L’acheteur |
| Appels étalés à cheval sur la vente | Chacun paie les appels exigibles pendant sa période de propriété |
| Clause contraire dans le compromis | Ce que prévoit la clause — mais uniquement entre vendeur et acheteur |
Le point de bascule officiel est la notification de la vente au syndic par le notaire : jusqu’à cette date, le syndic considère le vendeur comme copropriétaire et lui adresse les appels.
À lire Comprendre la copropriété avant d’acheter : syndic, charges, AG — le guide en 12 questions
La clause dérogatoire chez le notaire #
Vendeur et acheteur peuvent parfaitement convenir d’une autre répartition — par exemple « le vendeur conserve à sa charge le ravalement voté à l’AG du 12 mars ». Le notaire l’inscrit alors dans le compromis puis dans l’acte. Attention à la mécanique : cette clause n’engage que les parties. Le syndic, lui, continuera d’appeler les sommes auprès du propriétaire inscrit à son registre à la date d’exigibilité ; c’est ensuite entre vendeur et acheteur (généralement via le notaire) que la compensation s’opère.
Acheteur : les trois réflexes avant de signer #
Un : lire les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, obligatoirement annexés à la promesse — les travaux votés et les projets à l’étude y figurent noir sur blanc. Deux : éplucher l’état daté, qui liste les appels de fonds à venir sur le lot. Trois : questionner par écrit sur les travaux « en discussion » (un ravalement évoqué en AG sans vote peut être voté l’année suivante). En cas de doute sur une clause, votre notaire est là pour la rédiger dans votre intérêt, et l’ADIL (anil.org) répond gratuitement aux questions juridiques.
Non, si la vente est bien menée : le syndic peut former opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire (article 20 de la loi de 1965) pour se faire payer les arriérés du vendeur. C’est précisément à cela que servent l’état daté et le circuit notarié.
Le vendeur, qui reste copropriétaire jusqu’à la vente définitive. Un acheteur prudent fait insérer dans le compromis une obligation d’information (voire de consultation) sur toute AG intervenant avant la signature.
À lire
Le conseil syndical, à quoi ça sert et qui peut en faire partie ?
Même logique : la provision du trimestre est due par celui qui est copropriétaire à son exigibilité. Un prorata entre vendeur et acheteur peut être convenu dans l’acte, mais il ne lie pas le syndic ; la régularisation annuelle des comptes revient à celui qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes.
Non : les sommes versées au fonds de travaux restent définitivement acquises au syndicat et suivent le lot. Seule une compensation négociée dans le prix est possible.L’acheteur risque-t-il de payer les dettes de charges du vendeur ?
Qui vote en assemblée générale entre le compromis et l’acte ?
Et les charges courantes l’année de la vente ?
Le vendeur peut-il récupérer le fonds de travaux qu’il a versé ?
